Comprar una casa es uno de los mayores hitos de la vida, pero también puede ser un compromiso financiero intimidante. Muchos futuros propietarios se centran en el precio de venta de una casa, pero los costes reales van más allá. Desde el pago inicial hasta los costes de cierre y otros gastos, hay mucho que tener en cuenta a la hora de determinar cuánto dinero necesitarás para comprar una casa.
Esta guía le ayudará a desglosar los principales costes asociados a la compra de una vivienda, para que pueda entender mejor cómo planificar su presupuesto y alcanzar su sueño de ser propietario.
¿Qué se necesita para comprar una casa?
La compra de una vivienda no se limita al precio de venta. Sus gastos totales se dividen en tres categorías principales:
1. Pago inicial
El pago inicial es uno de los mayores gastos a la hora de comprar una casa. Aunque la sabiduría tradicional sugiere dar un 20% del precio de compra, muchos compradores pueden convertirse en propietarios con tan solo un 3%-5%.
¿Por qué aspirar al 20% si es posible?
- Elimina la necesidad del seguro hipotecario privado (PMI), que puede ahorrarle cientos de dólares al mes.
- Mejora las condiciones del préstamo, como los tipos de interés.
2. Costes de cierre
Los costes de cierre suelen oscilar entre el 2% y el 6% del precio de compra de la vivienda e incluyen gastos como:
- Comisiones de apertura del préstamo (cobradas por los prestamistas por tramitar el préstamo)
- Tasas de tasación e inspección de viviendas
- Seguro de título
- Tasas de depósito en garantía
- Impuestos sobre la propiedad (a menudo prorrateados para el año en curso)
- Seguro de hogar
Para una propiedad de 300.000 dólares, los gastos de cierre pueden oscilar entre 6.000 y 18.000 dólares. Prepárese para estos gastos únicos obligatorios al cerrar la operación.
3. Gastos adicionales
Estos gastos pueden variar en función de su situación financiera, el tipo de préstamo elegido y la propiedad en sí. Algunos gastos adicionales de compra de vivienda pueden incluir:
- Depósito de garantía: Cuando haga una oferta por una casa, normalmente entregará un depósito en garantía del 1% al 3% del precio de venta. Este depósito demuestra al vendedor que te tomas en serio la compra. No se preocupe; esta cantidad suele destinarse al pago inicial o a los gastos de cierre.
- Gastos de mudanza: Según las medias nacionales, el coste de contratar a profesionales de la mudanza puede oscilar entre 800 dólares para distancias cortas y más de 5.000 dólares para mudanzas de larga distancia. Si lo haces tú mismo, ahorrarás dinero, pero debes tener en cuenta los gastos de alquiler de un camión y de material de embalaje.
- Reservas de efectivo: La mayoría de los prestamistas recomiendan disponer de un colchón financiero tras la compra de la vivienda. Procure tener entre 2 y 6 meses de gastos de subsistencia en reservas para cubrir gastos imprevistos o emergencias. Si sus gastos mensuales ascienden a 3.000 dólares, tener reservados entre 6.000 y 18.000 dólares le garantiza tranquilidad.
Costes corrientes de la propiedad de la vivienda
Ser propietario de una vivienda también conlleva gastos recurrentes que deben tenerse en cuenta en el presupuesto. Estos gastos van más allá de la inversión inicial y son esenciales para la planificación financiera a largo plazo.
1. Cuotas hipotecarias mensuales
Los pagos de su hipoteca suelen incluir:
- Capital e intereses: El importe prestado y los intereses devengados.
- Impuestos sobre la propiedad: En función del valor de su vivienda y de los tipos impositivos locales.
- Seguro de hogar (PITI): Protege contra daños como incendios o robos.
Utiliza la regla 28/36 como orientación:
- Los gastos de vivienda no deben superar el 28% de sus ingresos brutos mensuales.
- Las deudas totales, incluida la hipoteca, deben mantenerse por debajo del 36%.
Por ejemplo, si ganas 90.000 $ al año, no gastes más de 2.100 $ al mes en vivienda.
2. Seguro Hipotecario Privado (PMI)
Si su pago inicial es inferior al 20%, es posible que necesite un PMI, que suele costar entre el 0,5% y el 1% del valor anual del préstamo. Para una hipoteca de 250.000 $, el PMI podría añadir entre 100 y 200 $ a tus gastos mensuales. ¿La buena noticia? Puedes solicitar la cancelación del PMI una vez que alcances el 20% de capital.
3. 3. Impuesto sobre bienes inmuebles
Los impuestos sobre la propiedad pueden variar considerablemente según el lugar. Los gobiernos locales fijan estas tasas, pero la media nacional suele rondar el 1% anual del valor catastral de la vivienda. En una propiedad de 300.000 $, eso supone aproximadamente 3.000 $ anuales o 250 $ mensuales.
4. 4. Mantenimiento y reparaciones
Las casas requieren mantenimiento. Una regla general es presupuestar entre el 1% y el 3% del valor de la casa al año para mantenimiento y reparaciones imprevistas. Por ejemplo, para una casa de 300.000 dólares, hay que destinar entre 3.000 y 9.000 dólares anuales.
5. 5. Servicios públicos y cuotas de la comunidad de propietarios
Ser propietario de una vivienda conlleva facturas de agua, electricidad y calefacción. Muchas comunidades también cobran cuotas a la Asociación de Propietarios (HOA), sobre todo en condominios o barrios cerrados. Las cuotas varían mucho, pero suelen oscilar entre 200 y 300 dólares al mes.
Cálculo de la asequibilidad
Antes de empezar a buscar casa, es fundamental determinar cuánto te puedes permitir. Aquí tienes algunos factores clave que debes tener en cuenta:
1. Ingresos y ratio deuda/ingresos (DTI)
Los prestamistas utilizan el DTI para evaluar tu capacidad para devolver los préstamos. Es lo ideal:
- Su DTI inicial (gastos de vivienda) no debe superar el 28%.
- Su DTI posterior (deuda total, incluidas tarjetas de crédito y préstamos para coches) debe mantenerse por debajo del 36%.
Por ejemplo:
- Ingresos brutos mensuales = 6.000
- Gastos de vivienda (PITI) = 1.680 $ (28%)
- Deuda total (vivienda + otras deudas) = 2.160 $ (36%)
2. Puntuación crediticia
Su puntuación crediticia afecta directamente al tipo de interés de su hipoteca. Las puntuaciones crediticias más altas garantizan mejores tipos, lo que le ahorrará miles de dólares a lo largo de la vida del préstamo. Si su puntuación necesita mejorar
- Pague las facturas a tiempo.
- Reduzca los saldos de sus tarjetas de crédito.
- Evite abrir nuevas líneas de crédito antes de solicitar una hipoteca.
3. Utilizar calculadoras en línea
Muchos sitios, como NerdWallet o Zillow, ofrecen calculadoras de asequibilidad de la vivienda que tienen en cuenta tus ingresos, deudas y pago inicial. Estas herramientas son muy útiles para establecer expectativas realistas.
Consejos para ahorrar y reducir gastos en la compra de vivienda
Convertirse en propietario de una vivienda puede parecer caro, pero una planificación inteligente puede aliviar considerablemente la carga financiera. He aquí algunas formas prácticas de ahorrar:
1. Crear un presupuesto
Controla tus ingresos y tus hábitos de gasto. Busca áreas en las que puedas recortar gastos, como salir a cenar o los servicios de suscripción, y destina esos ahorros al pago inicial.
2. Mejore su puntuación crediticia
Una puntuación crediticia más alta permite obtener tipos de interés más bajos. Esfuérzate por saldar las deudas existentes y evitar los retrasos en los pagos para mejorar tu solvencia.
3. Explorar programas para compradores de su primera vivienda
Muchos estados y entidades crediticias ofrecen subvenciones y ayudas a los compradores primerizos. Estos programas pueden ayudar a cubrir los pagos iniciales o los costes de cierre y pueden incluir condiciones atractivas como tipos de interés más bajos.
4. Comparar hipotecas
Los tipos de interés y las condiciones de los préstamos varían mucho de un prestamista a otro. Comparar varias opciones te garantiza encontrar la mejor oferta adaptada a tu situación financiera.
5. Empezar poco a poco
No tiene por qué lanzarse inmediatamente a por la casa de sus sueños. Empezar con una propiedad más pequeña y asequible puede ayudarte a acumular capital y ahorrar para una casa más grande en el futuro.
Planificar ahora, disfrutar después
Comprar una casa es una experiencia gratificante, pero requiere una cuidadosa preparación financiera. Conociendo los costes iniciales y recurrentes, evaluando la asequibilidad y ahorrando de forma proactiva, puede conseguir que ser propietario de una vivienda no solo sea una posibilidad, sino un estilo de vida sostenible.
Recuerde que, tanto si está pensando en comprar su primera vivienda como si está pensando en mudarse a una más grande, un presupuesto inteligente y unas decisiones bien fundadas le permitirán alcanzar el éxito a largo plazo. Comience hoy mismo su viaje hacia la compra de una vivienda haciendo números y explorando las opciones de ayuda que se ajusten a sus necesidades.
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