Comprar una vivienda es un hito emocionante, pero también conlleva muchos detalles que hay que tener en cuenta. Aunque la mayoría de los compradores se centran en ahorrar para la entrada, es igual de importante prepararse para otro gasto clave: los gastos de formalización. Se trata de las tasas necesarias para formalizar la compra de tu vivienda, y pueden acumularse rápidamente si no estás preparado. Conocer con antelación los gastos de formalización te ayuda a elaborar un presupuesto con confianza y a evitar sorpresas. Veamos más detenidamente en qué consisten, quién los paga y cómo puedes planificarlos con antelación.
¿Qué son los gastos de cierre?
Los costes de cierre son todas las comisiones y gastos, aparte del pago inicial, que se abonan al final del proceso de compra de una vivienda, cuando se "cierra" oficialmente la operación. Cubren una serie de servicios y terceros que intervienen en la transacción. En conjunto, los gastos de cierre suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda.
Esto es lo que suelen incluir:
- Comisión de apertura del préstamo: lo que te cobra tu entidad crediticia por tramitar tu hipoteca.
- Gastos de tasación: para determinar el valor de la vivienda.
- Seguro de título de propiedad: protege frente a posibles problemas o reclamaciones relacionados con el título de propiedad.
- Tasas de búsqueda y examen del título de propiedad: cubren el proceso de verificación de la titularidad del inmueble y de cualquier gravamen.
- Gastos de cierre: cubren los servicios de tramitación de la titularidad o los servicios de un abogado para el cierre de la operación.
- Tasas de inspección: para aspectos como la estructura general, plagas, sistemas de climatización, etc.
- Tasas de inscripción e impuestos de transmisión: tasas que se abonan al condado o al ayuntamiento por la tramitación de los trámites y el registro de la titularidad de un inmueble.
- Tasa por verificación de solvencia: es probable que la entidad crediticia realice su propia consulta.
- Conceptos pagados por adelantado: impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda y, en ocasiones, los intereses que se devengan entre la firma de la compraventa y el primer pago de la hipoteca.
- Cuotas de la comunidad de propietarios (HOA) o de la comunidad: es posible que haya que pagarlas por adelantado o que se calculen en el momento de la formalización de la compraventa.
- Impuestos sobre documentos e impuestos sobre bienes intangibles (específicos de Florida): en Florida, los compradores suelen pagar impuestos estatales sobre la escritura y la hipoteca. El impuesto sobre documentos de la escritura es de 0,70 dólares por cada 100 dólares del precio de compra (las tasas pueden variar según el condado), el impuesto sobre documentos de la hipoteca es de 0,35 dólares por cada 100 dólares del importe del préstamo, y el impuesto sobre bienes intangibles es de 2 dólares por cada 1.000 dólares del importe del préstamo. Estos impuestos y tasas relacionadas con la titularidad son habituales y se calculan en función del precio de compra de la vivienda o del importe del préstamo. Por ello, los compradores pueden hacer una estimación de los mismos en una fase temprana del proceso.
Quién paga qué
La respuesta corta: tanto el comprador como el vendedor comparten la responsabilidad de los gastos de cierre, aunque el desglose exacto depende de lo que se negocie en el contrato y, a veces, incluso de los incentivos especiales que ofrezcan los constructores o las entidades crediticias. En la mayoría de los casos, los compradores cubren los gastos directamente relacionados con la obtención de la hipoteca y la protección de su inversión, como la tasación, la inspección de la vivienda, la apertura del préstamo, el seguro del título, los honorarios de búsqueda y examen del título, los gastos de cierre, los impuestos y el seguro de la vivienda pagados por adelantado, los gastos de depósito en garantía, los gastos de registro y cualquier gasto específico del prestamista. Dependiendo de las negociaciones o de las promociones especiales ofrecidas por el constructor, los vendedores pueden contribuir con una parte de los gastos de cierre del comprador, lo que puede suponer una gran diferencia para los compradores primerizos que buscan reducir los gastos iniciales.
Cómo prepararse
Para evitar sorpresas, lo mejor es planificar con antelación. He aquí cómo:
- ECalcula el coste totals – Uutiliza el precio previsto de compra de la vivienda para calcular entre un 2 % y un 5 % en concepto de gastos de formalización, más tu entrada. De esta forma, sabrás exactamente cuánto necesitas ahorrar. Zillow ofrece una calculadora online gratuita para ayudarte a calcular los gastos de formalización.
- Obtenga un presupuesto anticipado - Cuando solicita una hipoteca, el prestamista debe entregarle un presupuesto. En él se describen todos los costes estimados. Compárelo con la información de cierre para no llevarse sorpresas.
- Pregunte por los incentivos del constructor/prestamista - Durante su visita a una comunidad, pregunte si hay ofertas por tiempo limitado que cubran los costes de cierre, ofrezcan reducciones de tipos u otras ventajas financieras. En ocasiones, estas ofertas especiales pueden cubrir parte o la totalidad de los gastos de cierre.
- Ahorra lo suficiente en activos líquidos – Es útil disponer de fondos accesibles (en una cuenta de ahorro, etc.), ya que muchos de los gastos de formalización deben abonarse en el momento de la formalización o antes, mediante cheques bancarios, transferencias bancarias, etc. También puedes consultar nuestro blog para saber de cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda.
Qué preguntar al visitar una comunidad
Cuando visite comunidades o casas piloto, aquí tiene algunas preguntas inteligentes relacionadas con los costes de cierre. Saber esto con antelación puede ayudarle a planificar:
- "¿Existen actualmente ofertas especiales o incentivos del constructor que cubran una parte de los gastos de cierre?".
- "¿Tiene una lista de los honorarios previstos (inspección, título, plica, etc.) para que pueda obtener un presupuesto claro?".
- "¿Hay alguna cuota de HOA, comunidad o impacto que tendrá que ser pagado en el cierre o antes de mudarse?"
Notas finales
Entender los gastos de formalización puede resultar confuso al principio, pero con un poco de preparación, podrás cerrar la compra con confianza y ganas de disfrutar de tu nueva vivienda. Siestás listo para descubrir nuevas opciones, ven a visitar una de nuestras urbanizaciones de viviendas nuevas repartidas por toda la área metropolitana de Tampa Bay, Ocala y Orlando y pregúntanos por nuestros incentivos especiales.